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📰 [兴证国际]：零售业态全面修复，近期政策影响预计有限 - 发现报告

太古地产2026H1业绩展现稳健复苏态势。总营收同比增至94.13亿港元，核心净利润上升至49.00亿港元，若剔除出售资产，经常性核心净利润同比提升至46.61亿港元，显示物业买卖恢复盈利能力。分项来看，物业买卖实现由亏转盈，贡献经常性利润12.11亿港元；物业投资利润则受美国Brickell项目租金流失及利息资本化率下降影响，贡献34.45亿港元，同比下降8%。公司继续兑现派息承诺，2026H1中期股息为0.37港元/股，历史上2016-2025年每股派息CAGR达5.5%，显示派息增长的稳健性。零售业态全面修复，内地与香港应占租金收入分别同比增14%与3%，零售额在香港太古广场、太古城中心及东荟城名店仓分别同比上涨15%、3%与16%，内地零售额同比提升23%。写字楼方面，香港租金收入止跌，续租租金降幅收窄；内地写字楼收入同比增3%-4.25亿港元，但若剔除汇率波动则为-3%。整体利息支出下降，净负债比率为14.8%，融资成本3.3%，利息支出同比下降13%。在政策环境影响有限的前提下，维持增持评级，预计2026/2027/2028年DPS分别为1.20、1.26、1.31港元，股息率约5.1%/5.4%/5.6%。风险需关注办公楼租金持续承压、零售增速不及预期、项目开业进度及派息水平的不确定性。整体观点认为太古地产具备行业领先的运营能力，新项目陆续开业将带来增量收入，具备维持稳健派息的潜力。

🏷️ #增持 #派息 #零售修复 #写字楼 #利息支出

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📰 中金：维持恒隆地产(00101)跑赢行业评级 下调目标价至9.5港元_市场分析_港股_中金在线

中金公司对恒隆地产维持盈利预测与跑赢行业评级，下调目标价18%至9.5港元，反映市场风险偏好变化。公司通过调整品牌组合提升运营质量、吸引人流，并在上海项目引入老铺黄金，预计在1H26剔除老铺后商户零售额将实现双位数同比增长，若包含老铺增速或更高。固租占比、租售比趋势及新商户租售比影响使内地租金增长低于零售额，内地写字楼压力延续但跌幅收窄，香港组合维持平稳。财务方面，住宅物业销售回笼现金，尽管销售板块仍处盈亏平衡区间，但资本开支高企及以股息、回款支撑，使有息负债及净负债率在1H26基本稳定；利息支出因HIBOR下降而小幅下降，但资本化比例可能下降。1H26物业租赁收入与营业溢利同比增速约6%与5%，销售基本盈亏平衡，净负债水平稳定，平均融资成本略降，利息资本化率回升。中金维持2026年派息政策与7.5%隐含股息收益率，且2024、2025年扣除资本化利息的派息比例为100%与102%，预计1H26同口径利润小幅增长。风险包括商场零售额不及预期及写字楼业务压力超预期。

🏷️ #股息 #内地租金 #物业租赁 #派息政策 #恒隆地产

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